In בלוג

תחום הנדל”ן נחשב לתחום יציב (בבחינה רב שנתית) ומניב הכנסה פסיבית נאה,
כמעט לכל אחד ובמיוחד, למי שיודע לאתר עסקת נדל”ן מוצלחת.
לא מעט אנשים אמידים עד עשירים מאוד, בנו את הונם והאימפריה שלהם על
בסיס נדל”ן מניב.
אז למה ללמוד ולהשקיע בנדל”ן ?

1. קודם כל – התשואה
בבנק (הכי נדיב) יציעו לך 1.8% בהשקעה של 150,00 ₪ ל 5 שנים.
9965862_s

בתום 5 שנים, הרווחת 13,994 ₪ (*).
בהשקעה נבונה בנדל”ן, התשואה הממוצעת היא 6%.
כך שאם קנית דירה ב 150,000 ₪ – אזי התשואה של 5 שנים היא 50,733 ₪
(שזה פי 3.6), אבל……..
זה לא הכל !

2. סיבה מס’ 2 – המינוף
אם יש לך 150,000 ₪, ותקבל מהבנק תשואה של 1.8% שנתי, הרי שמדובר ב 2,700 ₪ בשנה,
שזה 225 ₪ בחודש !
אם תרצה לקנות נדל”ן ויש לך 150,000 ₪, הרי שתוכל לבצע רכישה (השקעה) בשווי
של 450,000 ₪ – דרך משכנתא של 300,000 ₪ (ל 18 שנה בריבית של 2.5%).
את התשואה מודדים ביחס להשקעה כולה
(6% על 450,000 ₪ = 27,000 ₪ שנתי = 2250 ₪ בחודש).

ואם ננכה את החזר המשכנתא החודשי (1,762 ₪)
אזי אנו מרוויחים בחודש 488 ₪ (יותר מכפול).

בנדל”ן נהוג לחשב 11 חודשי הכנסה (בניכוי הוצאות פרסום הדירה, תיקונים וביטוח)-
גם במקרה זה ההכנסה החודשית הממוצעת (בניכוי המשכנתא) היא 336 ₪ שזה פי 1.5
מההכנסה בשוק ההון.

הדבר מייצר תזרים מזומנים גבוה ויציב מאוד, מידי חודש,
ללא צורך בהתעסקות בהשקעה או בחינתה.

3. סיבה מס’ 3 – הנכס הופך להיות שלנו
לאחר 18 שנה (גמר המשכנתא) – יש לך נכס בשווי 450,000 ₪. ככה פשוט !
כך שגם אם שכר הדירה ירד והריביות עלו (כלומר תקבל יותר על חיסכון בבנק
ותשלם יותר ריבית על המשכנתא שלקחת) ונניח שהרווח החודשי זהה – אסור לשכוח
כי הבונוס בסוף התקופה (הדירה שלך), הוא מכפיל השקעה מאוד רציני.
וכך – אם מכרנו את הדירה בתום החזר המשכנתא, נבדוק איך זה השפיע על ההכנסה
החודשית שלנו (נחלק את סכום המכירה ל18 שנה ול 12 חודשים).
אז מה יצא:
בואו נניח כי טעינו, והשקענו באזור שבו ערך הדירות לא עלה (טעינו), אלא רק בשיעור
המדד.
בתום 18 שנה, עם גמר המשכנתא, יש בידינו נכס בשווי ריאלי של 450,000 ₪ !

בעוד שאם השקענו את הכסף (150,000 ₪) בבנק – אזי בתום התקופה יש בידינו
206,800 ₪ (כולל ריבית דריבית).
ואם נחלק את הרווח ממכירת הדירה ל 18 שנה ונהוון את סכום הרווח, הרי שיש לנו
תוספת הכנסה של 25,000 ₪ בשנה, שזה עוד 2,083 ₪ בחודש !
כך שהתשואה החודשית הממוצעת לאורך התקופה, מלבד אותם 336 ₪ שנותרו לנו
כשכ”ד אחרי החזר המשכנתא, היא 2,419 ₪ !
בואו ניזכר – ההשקעה בתוכנית חיסכון הניבה לנו 225 ₪ בחודש.
נדל”ן מניב פי 10.75 !

4. סיבה מס’ 4 – בונוסים
קל מאוד לקבל בונוס על השקעתך בנדל”ן – כאשר באמצעות סכום קטן יחסית,
תוכל לשפץ הנכס, להעלות את דמי השכירות ולשפר הן את תזרים המזומנים מהנכס
(שכ”ד גבוה יותר) והן את ערכו בשוק (בעת מכירה).
ערך הנכס עולה לרוב משמעותית יותר מעלות ההשבחה.
דוגמא מבאר שבע: דירה מוזנחת ולא משופצת נרכשה ב 380,000 ₪.

הושקעו בה 30,000 ₪ בשיפוץ אמבטיות, צנרת, חשמל, ריצוף, צביעה, התקנת
מזגנים ומטבח. סה”כ עלות הדירה- 410,000 ₪.
הדירה נמכרה לאחר 4 חודשים ב 470,000 ₪ !
מס השב”ח על הרווח במכירה בניכוי הוצאות הבניה היה 15,000 ₪.
עלות הקמת חוזה אצל עו”ד היתה 4,000 ₪.
רווח ליזם היה 41,000 ₪, מעבודה נטו (בימים) של לא יותר מחודש וחצי
(רכישה, שיפוץ, מכירה). כלומר הכנסה של 27,000 ₪ בחודש.
רע ?

5. סיבה מס’ 5 – “דיבידנד”
מחירי הדירות בישראל, עולים ללא הפסק.
9737664_s

גם כאשר נראה כי ישנה בלימה בין השנים 1999-2007, הרי שגרף המחירים תיקן עצמו
באופן חד. מדד המחירים לצרכן עלה ב 245%, בעוד שמחירי הדירות עלו ב 610%
(רווח ריאלי של 365%).
מה זה אומר ?

אופציה א’ – מימוש לאחר 5 שנים:
כי כבר לאחר 5 שנים, שווי הדירה יהיה כזה, שיאפשר לנו להחזיר את המשכנתא ולהנות
מרווח נאה בצידו.
בדיוק שכפי שעסק מרוויח, הבעלים מחלקים לעצמם דיבידנד – תוכלו לחלק לעצמכם
את הרווח של העסק.
וללא מס !
בהנחה שקנינו דירה ב 450,000 ₪, מהם 300,000 משכנתא, ע”פ לוח סילוקין שפיצר,
יתרת החוב לבנק לאחר 5 שנים היא 294,471 ₪.
א. אם בתום 5 שנים ערך הנכס הושבח ריאלית רק ב 6.4% בשנה (ע”פ ממוצע
העליה הריאלית בגרף לעיל), אזי יש לנו נכס ששווה ריאלית 613,650 ₪.
בניכוי החזר יתרת המשכנתא לבנק – נותר לנו 319,179 ₪. השקענו 150,000 ₪ לפני
5 שנים, אז ריאלית הרווחנו 169,179 ₪ (יותר מ 110% ריאלי)
שזה 33,835 ₪ לשנה !

ב.ואם בתום 5 שנים ערך הנכס הושבח ריאלית ב 8% בשנה (השקענו בתבונה
ובחרנו אזור עם עליית מחירים מעל הממוצע), אזי יש לנו נכס ששווה ריאלית
661,198 ₪.
בניכוי החזר יתרת המשכנתא לבנק – נותר לנו 366,727 ₪. השקענו 150,000 ₪
לפני 5 שנים, אז ריאלית הרווחנו 216,727 ₪ (יותר מ 140% ריאלי)
שזה 43,345 ₪ לשנה !

אופציה ב’ – להחזיק בנכס 18 שנה:
א. אם בתום התקופה ערך הנכס הושבח ריאלית רק ב 6.4% בשנה (ע”פ ממוצע
העליה הריאלית בגרף לעיל), אזי שוויו עלה ב 300% ריאלית, הרי שיש לנו נכס
ששווה 1,374,000 ₪ !!
ואם נחלק את זה ל 18 שנה, הרי שיש לנו תוספת הכנסה של 76,333 ₪ בשנה,
שזה עוד 6,360 ₪ בחודש !

כך שהתשואה החודשית הממוצעת לאורך התקופה, מלבד אותם 336 ₪
(שכר דירה) היא כמעט 6,700 ₪ !

בואו ניזכר – ההשקעה בתוכנית חיסכון הניבה לנו 225 ₪ בחודש.

נדל”ן מניב פי 30 !
ב.ואם בתום התקופה ערך הנכס הושבח ריאלית ב 8% בשנה (השקענו בתבונה
ובחרנו אזור עם עליית מחירים מעל הממוצע), אזי שוויו עלה ב 400% ריאלית, הרי
שיש לנו נכס ששווה 1,798,000 ₪ !!!

ואם נחלק את זה ל 18 שנה, הרי שיש לנו תוספת הכנסה של 99,888 ₪ בשנה,
שזה עוד 8,324 ₪ בחודש !!!

כך שהתשואה החודשית הממוצעת לאורך התקופה, מלבד אותם 336 ₪ (שכ”ד)
היא 8,660 ₪ !

בואו ניזכר – ההשקעה בתוכנית חיסכון הניבה לנו 225 ₪ בחודש.
נדל”ן מניב (בתבונה), מניב פי 38 !

6. סיבה מס’ 6 – הטבות מס

עד שכר דירה של 4,790 ₪ בחודש, אינך נדרש לשלם מס.
לשם השוואה – על רווח של 4,790 ₪ בחודש בשוק ההון, תדרש לשלם מס שנתי
בשווי 11,496 ₪ (20%), ובתכנית חיסכון תידרש לשלם מידי שנה 8,622 ₪ (15%).
כך שבדוגמא של 225 אל מול 336 ₪ בחודש – הרווח משכ”ד נשאר 336 ₪, בעוד
שהרווח מתוכנית החיסכון מצטמק ל 180 ₪ (כמעט חצי …).

הערות:
1. נתעלם בחישובים אלו ממס הרכישה (5% בדוגמאות אלו). נניח שעלות הדירה היתה
428,500 וקיבלנו משכנתא בשיעור של 71% מערך הדירה.

2. לצורך החישובים נתעלם מהמדד ונחשב במספרים ריאליים בלבד. החיסכון צמוד
מדד וכך גם שכר הדירה, שעולה מידי שנה לפחות כמו המדד.